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分钟寺腾退法律分析

来源:北京京云律师事务所时间:2015-05-21 15:09:53

 2015年3月10日——4月8日期间,丰台区南苑乡分钟寺村针对村内因历史原因形成的企事业单位建设的职工宿舍和分钟寺新村范围内非集体经济组织使用人的房屋进行腾退。

   腾退范围内,这些人并不是本村村民,所建房屋也非宅基地。村委会认为这些房屋不受法律保护,但实际上真的如此么?请大家看看我们京云律师为这类房屋腾退所写的专业文章就知道了。

 

 

北京村民委员会强制腾退企业房屋的法律分析

 

     以村民委员会自治的名义进行拆迁,在北京市是一道独特的风景线,关于其以自治的名强制本村村民的房屋我有一篇专门的文章予以论述。现在还有一种情况,就是 村委会以土地原属本村集体为由,强制腾退其它公司租用村集体土地建设的厂房、或者强制腾退因历史原因在原村集体土地上建设的房屋的事情时有发生。比如丰台 某村孟某系丰台区政府直管公房承租人。在没有任何法律依据也没有经过承租人同意的情况下,丰台区某村委会将承租人居住的房屋野蛮拆除。另有某公司家属院住 宅被另一村部分村民拆除。村委会有相关部门的支持,在有无法无天之势,总是声称法律管不着,笔者认为这种观点是错误的,理由如下:

   一、根据《村委会自治法》第一条的规定,村民自治事项就是由村民依法来管理自己事情的事项。由此可知村民自治的前提就是为本村的村民,其次,村民只能处分自己的土地和房屋。如果房屋非村委会所建,也非村民所建,根据地随房走的原则,不属于自治范围。

   二、在原村集体(当年可能称大队)土地上建房屋的,一般是企业承租的村集体的土地并根据合同约定在土地上建设了厂房。这类企业多数依法取得营业执照,还有 是村委会镇政府招商引资的项目,合同签订一般10年到20年,最长是的50年。企业在此经营有镇政府及工商行政机关的批准,有村委会的租赁合同。

   还有一种是当年的国营或者集体公司,或者其它国有事业单位,为解决职工生活或者企业生产使用村集体的土地。当时都会有上级的批示,或者双方达成民事协议。 现在或者仍由企业自管,房屋要么交政府直管。但一般情况下住宅都早已分配给了职工,都有合法承租人。公房本身就是国家给公民的一种福利,承租人对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利,更多的承租人还自建了部分房屋。公房承租人的房屋系国家公有住房,一般都是城镇职工,其与村委会之间不是管理与被管理的关系,属于平等的民事主体关系。房屋所有权人更与村委会是平等民事关系,村委会在没有任何法律依据的情况下,私自强拆上诉人的租赁房屋和私有住宅,已经严重 违反了《物权法》中关于私有财产应当依法受到保护的规定。

   三、根据村民自治法,村委会与村民之间的权利义务关系可以适用村民自治法,但与非村民之间的关系不受村民自治法的调整。而是根据民法的及物权法的相关规定,参与拆迁法律予以认定。他们也是平等民事主体之间的民事法律关系,与村民自治无关。村民自治的效力,即便程序合法,涉及其它民事主体权益的,也只能是 收回土地的决定合法,如何补偿或者赔偿,也应适用民法的调整,通过调解或者司法裁定予以解决。

    如果是租集体土地上的公房,根据北京有关公房住房法律法规规定,如果房管局或者公司要收回,应当给予同等条件进行安置,并且补偿相关损失。房管局收回房屋后,假设村委会与房管局在土地上还有法律关系,村委会只有在与房屋局达成协议的情况下,才能享有房屋的处分权。

   四、国家虽然规定了村委会有自治的权利,并不等于村委会有治外法权,也应执行中华人民共和国的法律。如果村委会自治的权力无边无际,无法无天,想拆哪儿就拆哪儿,说不定哪天就把天安门城楼给顺便捎带了,岂不天下大乱。

   五、宅基地腾退维权基本原则

   1、因为腾退在法律原则上参考《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》(124号令),而做腾退的工作人员原都是做集体土地上房屋拆迁的工作人员,结合124号令的相关规定向拆迁人维权,比较容易沟通。

   2、因为腾退的法律模糊性,再加上腾退工作主要由乡镇政府主导,村委会领导深度参与,拆迁人有更多的自由裁量权利,撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。

   3、因为为腾退法律程序较少,提起法律程序比较困难,需要更资深的法律维权方案,一般要求村条公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题,要求查处违法拆迁等几个法律方面,对腾退拆迁人提起复议及诉讼。

   4、腾退案件的谈判,主要是谈,核心是判断,谈的核心是给出沟通认识,找出解决方案。判断的核心是对方的底线。法律程序是为了威慑拆迁人谨慎强拆。

   5、因为腾退拆迁安置房屋一般是三限三定房,房屋的成本非常底而且在一定条件下还可以上市,因此在腾退中被腾退人要把重心放在房屋安置补偿上。

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